地产调控一年后，学区房资源又烧结了翟伟是一名房产中介，负责管理北京西城金融街一带的二手房销售业务。每次带上客户实地看房，翟伟总要骑马上他的黑色电动车，载有着客户在胡同里七拐八拐，并不时向后座的客户讲解沿途经过的中小学校。入职四年，他早已对片区内的各类区市重点校特色谙熟于心，每所重点校的师资、生源、历史、口碑，他都会在途经时向客户详尽讲解。有时候虽然不如意道，他还不会特地拐进宏庙胡同，只为了让客户在门前瞥一眼曾多次的清代义塾，同时也是现在的热门校——宏庙小学。

他说道，“来这里看房的人，十有八 九都是冲着学校的。”金融街不仅是这座繁华都市的一道标识，四周也是北京尤为著名的学区之一。

曾多次让金融街一夜间家喻户晓的，则是一套一平米40万的天价过道学区房。翟伟告诉他记者，“15年到17年年初，这里的学区房价格一路上涨。去年年初，这里均价都在一平米20万以上。

在最可怕的时侯，全区月成交量甚至可以超过百套以上。”不仅在北京西城区，海淀、东城这两个学区房热点区域也都在短时间里，经历了成交价单价的较慢跳涨。

去年3月17日房地产新政实施后，学区房降温显著，成交量和成交价单价有所回升。翟伟告诉他经济观察报：“经过一年对新政的适应环境，现在市场较为稳定，来看学区房的也都是有刚刚须要的家长，短时间内价格估算会较慢下跌或者暴跌。”房地产新政一年后，曾多次令人甸舌的学区房成交价水淹于市场的行情当中，归属于它的纪录沦为历史。

从狂飙前进到风平浪静，北京的学区房市场被普遍认为继续重返了理性。但与此同时，更加多的家长重新加入到了买房择校的队伍中去，在房籍、学籍、户籍“三籍一体”的时代，学区房于是以渐渐沦为优质学校四周的一座围城。重返稳定“金九银十”是二手房市场交易的普遍现象，而三月至九月则是归属于学区房的销售旺季，也是翟伟和同事一年中最忙的时间段。比起于去年下半年，翟伟需要显著感觉到2018年3月以来成交量的下降，成交价价格经历过一段时间的上行后趋于平稳。

学区房市场既没2017年初的可怕态势，也没沿袭去年下半年的下滑状态。2017年3月17日，北京市寄居建委牵头多部门公布了《关于完备商品住房销售和差别化信贷政策的通报》，被称作“3·17新政”。3·17新政的核心是通过杠杆率调控房地产市场，剑指投资投机性炒房。

此后北京市又屡屡实施多项楼市调控政策，还包括再婚一年内房贷算数二套，并对过道、车库、廊道等异型房实施“三不政策”等。新政实施后效益显著，还包括学区房在内的北京二手房市场整体降温。

翟伟回想，在2017年以前，学区房市场持续加剧，成交价跳涨以整数倍为计，并在去年3月超过尊者峰值。去年3月则是一条分水岭，3·17新政发布后，西城金融街学区房成交价上升幅度超过20%。

曾多次以致于20万/平米的天价学区房大幅回升并趋于平稳，但仍然维系在16万/平米的高价水准。王立群具有十多年的房产中介经验，虽然工作牌上写出着西城区的工作区位，但他有时也不会被调配到公司设于海淀中关村部分旁的办公点，对于西城和海淀的学区房市场都很熟知。在中关村部分附近的一处房产中介办公点内，王立群告诉他记者，对比西城的学区房价格，海淀的学区房价位更加贞亲民。

海淀的一流一类学校还包括中关村部分、三小、人大附小，学区房成交价最低时在17万/平米。目前，中关村部分学区房价位在13-15万/平米左右，但学区房年代久远、面积较小。而中关村三小附近的学区房由于地理位置及户型的优势，起价一般在15万/平米。对于2017年3月之前的可怕涨势，王立群指出价格有些虚高。

“当时房价大大下跌，业主不愿报盘，购房者经常出现混乱心理，有价无市，价格上涨得更加多。另外也不存在价格传导的因素，这里的业主和购房者大多是换房，比如业主从这里换到回龙观，家长从回龙观换过来，业主一看回龙观上涨了，回去就把这里的学区房价格徵低，家长也是一样，结果两边一块上涨。”比起于曾多次的虚高价位，王立群更加接纳3·17新政后的回升价格。“今年较为稳定，其他地区房价暴跌，业主适当也不会下调学区房的价格。

现在的价位基本是市场价，泡沫经过去年一年也都挤得差不多了。”重返到稳定状态的学区房高价仍然令其许多人望而却步，尽管如此，王立群毫无疑问这是一种畸热。“学区房的高价究竟是抹黑一起的高，还是市场性的高，这么多年看下来，我实在是市场性的价格。

”在北京，海淀、西城与东城区是学区房热卖的中心地带，并构成三足鼎立的格局。3·17新政一年后，除了海淀、西城外，东城学区房成交价也某种程度在经历了上行后，新的重返了稳定。

记者在东城区房产中介处面谈后了解到，景山学校、史家小学所在学区是东城最不受欢迎的学区，目前的价格基本重返到两年前的水准。曲线择校随着价格渐大位，从从容中走进的家长也在渐渐激增，林菁乃是其中之一。林菁同住通州北苑，住在成婚时购买的一套100多平米的婚房里，有一个五岁的儿子。

前些年看见学区房被热炒的新闻报道，她都不以为然，也不赞成那些买过道房只为落户择校的家长的可怕行径。但孩子出生于后，她注意到小区里岁数非常的家长都开始往东城西城一带换房，并意识到学区的重要性。她的心境也开始再次发生转变，看见周围人陆续搬出，她可不地着急起来。因为去年房价波动较小，林菁自由选择继续从容。

年初打探到学区房价格基本平稳后，他们要求将换房的事宜月托上日程。2018年1月，夫妻俩在月看房前草拟了一个学区房购房市场需求表格。硬性市场需求是，小区附近有重点小学及中学，总价在500万以下，最低不多达700万，两居室，有电梯，生活便捷。

软性的市场需求则是，离公园商场餐馆将近，有小区环境。转入2月，林菁之后马上马不停蹄地四处看房。每周如果提前上班，她之后不会再行乘地铁，赶去目标区域看几套房子。

大多数时候，她都是坐着中介的电动车去看房。具有十多年房产中介从业经历的王立群，对这类家长并不陌生。

他们往往是城市中等收益以上的群体，有较高的文化素养，推崇孩子教育，不愿通过置业的方式，为孩子的教育缴纳更高的成本。“有一个客户，孩子在石景山一所国际学校读书，钢琴、马术、高尔夫球一类的特长都会，但就是不不愿腹三字经，因为周围没同学腹这个。后来客户一想要，还是要求到中关村卖学区房，让孩子切线来读书。”2018年2月，教育部在《2018年普通中小学招收入学工作的通报》中拒绝，之后前进免试就近入学仅有覆盖面积。

之后，北京市教委印发《前进义务教育优质平衡发展督导评价实施方案》，其中“公办中小学免试就近入学比例超过100%”是评价区教委工作的核心要点之一。这意味著义务教育阶段按片区就近入学的规定再度获得增强，如果想通过公开发表正规化的途径转入优质公立校，只只剩卖学区房这一条捷径。“卖学区房应当却是曲线择校，有能力的家长为了取得更佳的教育资源，跑到中关村这里来买房。

这个交易是双方强迫的交易。”王立群说。转入3月学区房交易旺季以来，看学区房的家长队伍大大发展壮大。东城区史家小学旁豆瓣胡同里的一户业主告诉他记者，自家房子是2003年左右的回迁房，因为家里没小孩子上学的市场需求，打算买旧房换新房，最近一段时间每天来看房的最少有十来拨给。

学区房世相对于什么是学区房，王立群具有自己的解读。“只不过只要是学校附近的房子，都可以算是是学区房，但有所不同学校之间有质量的差异，有所不同学区的房子热门程度和价格大自然也就有所不同。”但他也指出，学区房概念火热一起是近十年的事情，尽管学区制早已有之。

学区制是义务教育阶段划片就近入学政策的设施管理制度之一，也是学区房概念构成的基础。从上世纪90年代末开始，为了挽回以竞争重点学校为中心的应试教育、增进教育资源公平分配，小升初考试被中止，依照片区就近入学的政策获得增强。2014年以来，教育部“就近入学”政策再度升级，北京、成都等19个重点城市被拒绝实施基础教育免试就近入学的工作。教育部门禁令义务教育阶段学校公开发表升学率、考试分数等信息，但由于历史的原因，学校间教育资源质量的差异客观存在，一些区市重点校的生源、师资、硬件设备、升学率具备显著优势，并在家长圈中构成口碑，甚至经常出现非官方的学校名列。

互联网技术的发展毫无疑问为信息的提供获取了便捷，同时也让学区房的概念被更加多人所熟悉。虽然是做到房产中介，王立群如今也慢把自己变为半个教育专家。

去年开始，他在网上收集自己负责管理片区内的重点学校信息，以及涉及的教育政策，制作成word文档，并将其通过微信发送给有市场需求的客户。海淀、西城与东城是北京教育资源的富集区，大自然沦为了学区房的热点区域。由于北京的名校大多具有历史悠久的建校历史，学校附近的住宅区也比较老化。

因此北京的学区房以杨家斩小居多，房龄杨家、社区破旧、面积小。翟伟带上记者看了几处金融街的学区房，房龄都在20年以上，户型以一户一厅一卫居多，面积40-60平方米。

“这里楼道很长，住户多，房间小，有点看起来筒子楼，和大学宿舍也类似于。”穿越一条狭小悠长的走廊时，翟伟边走边向记者说明。正是因此，出售学区房时，家长们经常面对着两难的决择，被迫在在上好学校与寄居好房子间犹豫不决游走。

王立群认识了许多卖学区房的家长，他找到，“很多家长来看房前，100%的初心是为了上好学校，看完了学区房以后就变为60%为学校、40%为房子了”。围城为了给学区房降温，教育部门近年来实施多项政策，其中之后还包括了多校划片，即在一个片区内对应多个小学、初中，且热点学校要在各片区内均匀分布分配。这种作法是为了减少学区房出售时的不确定性，从而减少学区房的热度。

去年，多校划片的政策曾在北京朝阳区全面推行，然而由于多方的利益冲突，没有能沦为一项持久的机制。另外，记者在海淀、西城与东城房产中介探访中理解道，目前多校划片尚能没在这些学区房热点区域实行。

除此外，平衡教育资源也被视作解决问题学区房痼疾的一条途径。2014年北京市实施新一轮教育改革，实行很弱小学与名中学的对口升到政策。另外，在西城，以实验二小、北京小学等为主要学校，对周边小学展开了拆分、更名，从而均衡教育资源。朝阳区、通州区则以重点学校进分校的形式，完备新建小区的设施。

在翟伟显然，这些政策终究使得学区房的概念比过去有了更大的伸延，过去优质小学周围的房子才有学区房价值，而现在，由于普通小学取得升到中学名校的资质，曾多次遭冷遇的周边房子如今也较慢取得了较高的身价。“只不过整个西城区的房子现在都能却是学区房。”翟伟说。

尽管入学政策大大改革、购房资格渐渐趋严，但由于可选在学区房身上的教育资源却仍在大大增强，学区房的光环未有所缩减。学区房的溢价与教育质量间的关系也越发密切。林菁依然奔走在找寻学区房的道路上，她并不奢望能翻过一流一类学区的“围城”，只是期望能为儿子寻找一所中等以上的学校，“不一定要让他上最差的学校，但一定无法是一所太差的学校”。她说道。

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